Все о переуступке прав в новостройке

Переуступка – это договор, по которому происходит покупка жилья в строящемся доме. 

​Коротко о договоре

Переуступка прав на рынке недвижимости далеко не новое явление. Им часто пользуются инвесторы в недвижимость, так как на этапе котлована квадратный метр стоит дешевле, нежели к сроку сдачи объекта. Ближе к вводу дома в эксплуатацию, инвесторы выставляют свою недвижимость на продажу. Фактически, переуступка прав требования заменяет договор купли-продажи жилья, так как по факту квартира еще не сдана застройщиком. 

Оформить договор прав можно только в доме на стадии строительства. Использовать его на вторичном рынке или после ввода дома в эксплуатацию невозможно. 

Требования к сделке

Все действия, связанные с данным видом сделки регламентированы Федеральным Законом №214, а также некоторым статьями ГК РФ. 

Переуступка и договор долевого участия должны пройти регистрацию в Росреестре. Без этого пункта у покупателя не будет никаких прав на недвижимость. Важный момент: договор должен быть одобрен застройщиком, в ином случае он будет недействительным. 

Отличие переуступки от купли-продажи

Отличий между договорами купли-продажи и переуступки практически нет. Договор купли-продажи предусматривает продажу готового жилья с правом его переоформления, а также выплатой денежных средств. 

Договор цессии же предусматривает передачу прав на строящееся жилье, которого еще нет, а также передачу за это право денежных средств продавцу. Иными словами, это гарантия, согласно которой оформление недвижимости произойдет после сдачи дома в эксплуатацию.

Преимущества и недостатки переуступки

У всех видов покупки недвижимости есть свои преимущества и недостатки, договор переуступки не является исключением. 

К числу преимуществ можно отнести следующее:

• Шанс купить дешевле недвижимость. В случаях, когда инвестору срочно нужды деньги, можно купить жилье даже дешевле, чем покупал он;
• Возможность заработать, купив жилье на этапе котлована и продав ближе к сдаче в эксплуатацию.

Среди недостатков можно выделить следующее: 

• Оформление договора цессии занимает чуть больше времени, чем классический договор купли-продажи. Нужно вести переговоры с застройщиком;
• После оформления договора, покупатель получает не жилье, а права требования. В случае если застройщик обанкротится или будет затягивать с вводом дома в эксплуатацию, купившему права требования, придется разбираться с застройщиком;
• При невнимательности есть вероятность оформить договор с просрочкой выплат застройщику со стороны продавца или с прочими нарушениями;
• Не исключена вероятность того, что компания может обанкротиться, и строительство затянется на годы. 

Выбор недвижимости для покупки в цессию

Минимизировать риски при покупке квартиры по переуступке можно, выполнив следующие действия:

• Проверка документов. Перед покупкой прав посмотрите оригинал договора долевого участия у продавца. Важно обратить внимание на наличие печати и подписи застройщика, а также проверьте наличие регистрации в Росреестре. При отсутствии печати или записи в Росреестре, подписывать договор не стоит;
• Проверка застройщика. Иногда жилье продает из-за нахождения застройщика в стадии банкротства;
• Отзывы о компании. Иногда достаточно зайти в интернет и прочитать отзывы о компание-застройщике, чтобы понять ход дел и отношение к своим покупателям. 

Важные нюансы 

Если недвижимость была приобретена в ипотеку стоит к сделке отнестись серьезно. В случае с ипотекой, нужно убедиться, что выплата прошла полностью, и у продавца нет никаких обязательств перед банком. 

В случае если право собственности на недвижимость, продаваемое по уступке, принадлежит несовершеннолетнему ребенку, нужно обратиться в органы опеки и взять разрешение на осуществление сделки. Заключать договор должны представители несовершеннолетнего. По закону это один из родителей или опекун. Никто иной не имеет права действовать от несовершеннолетнего лица.